Gestion des créances
DCN RECOUVREMENT
29/06/2025
22h01
La Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) est un contrat dont la logique financière repose entièrement sur les appels de fonds progressifs versés par l’acquéreur au fur et à mesure de l’avancement du chantier. Quand un acquéreur ne règle pas un appel de fonds, le promoteur ou le constructeur se retrouve dans une situation délicate : continuer à financer le chantier sans être payé, ou prendre le risque de résoudre la vente et de revendre le lot — avec toutes les conséquences commerciales et financières que cela implique.
Le recouvrement d’un appel de fonds VEFA obéit à des règles spécifiques qui le distinguent radicalement d’une créance commerciale ordinaire : l’échelonnement légal des appels de fonds est encadré par le Code de la construction et de l’habitation (CCH), la résolution de la vente est une option contractuelle aux conséquences majeures, et le GFA (Garantie Financière d’Achèvement) impose des obligations particulières.
Ce guide décortique le cadre légal de la VEFA, les procédures de recouvrement adaptées, et les clauses contractuelles indispensables pour protéger votre trésorerie en cas d’acquéreur défaillant.
La Vente en l’État Futur d’Achèvement est régie par les articles L.261-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation (CCH). Son principe fondamental est simple : l’acquéreur paie le prix au fur et à mesure de la construction, et le transfert de propriété est progressif.
L’article R.261-14 du CCH fixe des plafonds légaux pour les appels de fonds à chaque stade d’avancement. Ces plafonds sont impératifs — le promoteur ne peut pas appeler plus que le pourcentage autorisé à chaque stade, même si l’acquéreur y consent.
Stade d’avancement | Plafond légal (% prix total) | Appel cumulé max | Base légale et condition |
Signature de l’acte authentique de vente | 5 % | 5 % | Art. R.261-14 CCH — dépôt sur compte séquestre si GFA non obtenu |
Achèvement des fondations | 35 % | 35 % | Art. R.261-14 CCH — constat par attestation architecte/maître d’œuvre |
Mise hors d’eau (toiture + fermeture) | 70 % | 70 % | Art. R.261-14 CCH — constat par attestation |
Achèvement des travaux | 95 % | 95 % | Art. R.261-14 CCH — constat avant remise des clés |
Mise à disposition du logement (livraison) | 5 % | 100 % | Art. R.261-14 CCH — réserves levées ou consignation du solde |
Ces plafonds sont des maxima — un promoteur peut appeler moins à chaque stade mais jamais plus. Appeler plus que le plafond légal est une infraction pénale (art. L.261-12 CCH) et rend l’appel nul et non avenu.
Chaque appel de fonds doit être accompagné d’une attestation de l’architecte ou du maître d’œuvre certifiant l’atteinte du stade d’avancement correspondant. Sans cette attestation, l’appel de fonds n’est pas exigible
Si l’acquéreur conteste l’avancement, c’est cette attestation qui tranche. Conservez-la soigneusement — c’est votre pièce de preuve principale en cas de litige.
⚖️ La VEFA et la procédure simplifiée de la loi 2026-307 La procédure simplifiée (art. L.126-1 CPCE) est réservée aux créances entre commerçants. Elle est applicable si votre acquéreur est une société commerciale (SARL, SAS, investisseur institutionnel) — ce qui est assez fréquent sur les programmes immobiliers de bureau ou de résidences services. En revanche, pour un acquéreur particulier — ce qui est le cas dans la grande majorité des VEFA résidentielles — la procédure simplifiée n’est pas applicable. Le recouvrement passe alors par l’injonction de payer ou la résolution de la vente. |
Cause de la défaillance | Situation de l’acquéreur | Fréquence | Stratégie optimale |
Perte du financement bancaire | La banque retire son offre de prêt ou réduit son financement — l’acquéreur n’a plus les moyens de payer | Très fréquente en 2025-2026 — remontée des taux | Vérifier si condition suspensive de financement encore valable — si oui, résolution sans pénalité |
Difficulté financière personnelle | Divorce, chômage, surendettement — l’acquéreur ne peut plus honorer ses appels | Fréquente | Négocier un étalement sur les 1-2 prochains appels puis résoudre si échec |
Contestation de l’avancement des travaux | L’acquéreur conteste que le stade justifiant l’appel a bien été atteint | Moins fréquente | Fournir l’attestation architecte/maître d’œuvre — si contestée, référé-provision |
Mauvaise foi / spéculation | Investisseur qui spécule sur une revente et cherche à rompre le contrat | Peu fréquente | Résolution immédiate + conservation des sommes + revente rapide du lot |
Problème administratif (notaire, banque) | Délai de traitement bancaire ou erreur administrative | Fréquente mais temporaire | Relance courte — régularisation généralement rapide |
En 2025-2026, la cause la plus fréquente de défaillance sur appels de fonds VEFA est la perte ou la réduction du financement bancaire. La remontée des taux d’intérêt depuis 2022 a généré des milliers de situations où l’offre de prêt initialement obtenue n’est plus suffisante pour financer l’acquisition : la banque réduit son financement ou retire son accord, et l’acquéreur ne peut plus honorer ses engagements.
Ce scénario est particulièrement complexe car il peut interférer avec les conditions suspensives du contrat VEFA : si une condition suspensive d’obtention du prêt est encore en cours au moment de la défaillance, la résolution peut être sans pénalité pour l’acquéreur. Vérifiez systématiquement si les conditions suspensives sont purgées.
Procédure | Quand l’utiliser | Délai estimé | Avantage / Limite |
Résolution contractuelle (clause résolutoire) | Acquéreur défaillant sur 2+ appels de fonds malgré mise en demeure restée sans effet | 2 à 6 mois | Conserve les sommes versées + revend le lot — nécessite une clause contractuelle solide |
Assignation en paiement (TJ) | Acquéreur qui conteste ou négocie — on veut l’obliger à payer sans résoudre la vente | 6 à 18 mois | Conserve la vente mais lente — acquéreur peut bloquer longtemps |
Référé-provision (TJ) | Créance non sérieusement contestable — obtenir une provision en urgence | 2 à 6 semaines | Rapide mais n’obtient qu’une provision — exécution forcée ensuite |
Résolution judiciaire (TJ) | Pas de clause résolutoire ou clause contestée — résolution demandée au juge | 12 à 24 mois | Lente et coûteuse — à éviter si clause contractuelle solide |
Procédure simplifiée (loi 2026-307) | Créance incontestée entre commerçants — si acquéreur est une société commerciale | ~6 semaines | Applicable uniquement si acquéreur est commerçant — inapplicable si particulier |
Le choix entre ces procédures dépend principalement de votre objectif : voulez-vous récupérer l’argent en maintenant la vente (assignation, référé-provision), ou voulez-vous récupérer le lot et le revendre plus avantageusement (résolution) ?
La résolution de la vente est souvent la procédure la plus intéressante pour le promoteur en cas de défaillance avérée de l’acquéreur. Elle met fin au contrat et permet de revendre le lot à un nouveau client.
La résolution contractuelle (clause résolutoire) — si votre acte de vente contient une clause résolutoire valide, la vente peut être résolue sans intervention judiciaire. Le notaire constate la résolution. Cette voie est rapide (2 à 4 mois) mais nécessite que la clause soit bien rédigée et que les conditions soient scrupuleusement respectées (mise en demeure préalable, délai de 30 jours).
La résolution judiciaire — en l’absence de clause résolutoire ou si l’acquéreur la conteste, vous devez saisir le tribunal judiciaire pour demander la résolution. Cette voie est plus longue (12 à 24 mois) et coûteuse.
En cas de résolution pour faute de l’acquéreur, vous pouvez conserver les sommes versées (dépôt de garantie + appels de fonds reçus) à titre de dommages et intérêts. Cette conservation est prévue dans les clauses pénales du contrat.
Selon les dispositions contractuelles et les circonstances, les sommes conservées peuvent représenter 5 à 35 % du prix total (le dépôt de garantie de 5 % + les appels de fonds versés). Ajoutez à cela la revente du lot — souvent à un prix supérieur dans un marché en hausse — et la résolution peut être plus avantageuse que la poursuite de la vente
La résolution n’est pas sans contraintes pour le promoteur :
Stade | Délai | Action | Fondement légal / contrat |
Rappel | J+7 | Appel téléphonique ou email au gestionnaire de crédit ou à la banque de l’acquéreur : ‘Votre appel de fonds de X € est arrivé à échéance — peut-être un délai de traitement bancaire ? Merci de régulariser sous 5 jours.’ | Contrat de vente VEFA — référence à l’échéancier contractuel |
Relance formelle | J+15 | Courrier recommandé. Mentionner le montant exact, l’avancement des travaux attesté, la base légale (art. R.261-14 CCH). ‘Conformément à l’attestation d’avancement jointe, l’appel de fonds correspondant à l’étape [X] est exigible depuis le [date].’ | Attestation d’avancement des travaux jointe — R.261-14 CCH |
Mise en demeure | J+30 | LRAR : mise en demeure de payer l’appel de fonds + intérêts contractuels dans les 15 jours. Mention de la clause résolutoire et des conséquences de la défaillance (résolution de la vente, conservation des sommes versées). | Clause résolutoire du contrat — art. 1224 Code civil |
Assignation en référé-provision | J+45 | Si la créance est non contestée et que l’acquéreur ne donne aucune suite : saisir le TJ en référé pour obtenir une provision. Délai d’audience : 2 à 6 semaines. | Art. 835 CPC — référé-provision |
Résolution de la vente | J+60 à J+90 | Si l’acquéreur ne paie toujours pas et que vous souhaitez résoudre la vente : constater la résolution selon la clause résolutoire (acte notarié) ou saisir le TJ pour résolution judiciaire. | Clause résolutoire contractuelle ou art. 1227 Code civil |
La règle pratique : si l’acquéreur ne donne aucun signe de vie après la mise en demeure et que ses sommes versées sont suffisantes pour couvrir vos frais et dégager une indemnité satisfaisante, la résolution est préférable à une longue procédure d’assignation. Si l’acquéreur communique, propose un plan de règlement crédible, ou si le solde non payé est faible, l’assignation ou le référé-provision est plus adapté.
La Garantie Financière d’Achèvement (GFA) est une garantie obligatoire en VEFA (art. L.261-10-1 CCH) qui protège les acquéreurs en garantissant que le programme sera achevé même si le promoteur défaille. Elle est fournie par un établissement de crédit ou une compagnie d’assurance.
Il est important de comprendre que la GFA protège l’acquéreur contre la défaillance du promoteur, pas le promoteur contre la défaillance de l’acquéreur. Le GFA ne joue pas en votre faveur en cas d’appel de fonds impayé.
En cas de défaillance d’un acquéreur et surtout si la résolution est envisagée, il est important d’informer le garant GFA des incidents de paiement qui pourraient affecter le plan de financement du programme. Le garant peut être amené à intervenir si le plan de trésorerie du programme est déséquilibré par les impayés.
Un ou plusieurs appels de fonds impayés peuvent créer un déséquilibre dans la trésorerie du programme. Si votre plan de financement est serré, ces impayés peuvent retarder le chantier — ce qui crée à son tour des pénalités de retard envers les autres acquéreurs. La gestion proactive des impayés est donc aussi un enjeu de protection des autres acquéreurs du programme
Clause | Pourquoi elle est indispensable | Formulation recommandée |
Clause résolutoire automatique pour défaut de paiement | Permet de résoudre la vente sans procédure judiciaire longue et coûteuse en cas de défaillance | ‘À défaut de paiement d’un appel de fonds dans les 30 jours d’une mise en demeure par LRAR restée sans effet, la vente sera résolue de plein droit, les sommes versées demeurant acquises au vendeur à titre d’indemnité.’ |
Taux des intérêts de retard | Fonde les intérêts contractuels plus élevés que le taux légal civil | ‘Tout retard de paiement d’un appel de fonds donnera lieu à des intérêts de retard au taux de [X %] par mois à compter de la date d’échéance.’ |
Clause de pénalité en cas de résolution | Définit le montant conservé en cas de résolution — réduit l’aléa judiciaire | ‘En cas de résolution de la vente du fait de l’acquéreur, les sommes versées (dépôt de garantie + appels de fonds) resteront acquises au vendeur à titre de dommages et intérêts forfaitaires, sans préjudice d’autres réclamations.’ |
Attestation d’avancement comme condition d’exigibilité | Précise que l’appel est exigible dès l’attestation architecte — évite les contestations sur l’avancement | ‘Chaque appel de fonds est exigible dès la délivrance de l’attestation de l’architecte ou du maître d’œuvre certifiant l’achèvement de l’étape correspondante.’ |
Clause de solidarité entre co-acquéreurs | Protège si un des co-acquéreurs défaille (couple qui se sépare) | ‘Les acquéreurs sont solidairement tenus au paiement de l’intégralité du prix et de chacun des appels de fonds.’ |
La meilleure protection contre les appels de fonds impayés reste la vérification sérieuse de la solvabilité de l’acquéreur avant la signature de l’acte authentique. En pratique :
La contestation de la qualité des travaux est sans effet sur l’exigibilité de l’appel de fonds si l’attestation d’avancement a bien été délivrée par l’architecte. L’appel de fonds est dû dès l’atteinte du stade d’avancement certifié — indépendamment des réserves que l’acquéreur peut avoir sur la qualité.
En revanche, l’acquéreur peut consigner le solde final (5 % à la livraison) à hauteur des réserves non levées. Cette consignation est prévue par la loi — c’est la seule retenue légalement admissible.
Pas nécessairement — du moins pas immédiatement. Si l’acquéreur est de bonne foi, plusieurs options sont envisageables :
La résolution contrainte est la dernière option — coûteuse en temps et en frais pour les deux parties.
Aucun délai légal ne vous impose un délai maximum pour émettre l’appel de fonds après l’attestation d’avancement. Cependant, la prescription de la créance court à partir du moment où l’appel est exigible — c’est-à-dire dès l’attestation. Pour les particuliers, la prescription est de 5 ans en matière immobilière. Émettez vos appels de fonds dès l’attestation délivrée pour éviter tout risque de prescription.
Oui, si votre contrat les prévoit. La loi ne fixe pas de taux légal de pénalités pour les particuliers en VEFA (contrairement au B2B). Vous devez donc avoir contractualisé ce taux dans l’acte de vente. Un taux de 1 % à 1,5 % par mois est fréquemment stipulé dans les contrats VEFA. Sans clause contractuelle, vous ne pouvez réclamer que le taux légal civil (environ 4,47 % en 2026), très inférieur.
La procédure collective du gérant n’affecte pas directement la SCI en tant qu’entité juridique distincte. La SCI reste tenue de ses engagements contractuels. Cependant, si la SCI est elle-même en difficulté (ce qui est souvent lié), vous devez vérifier si une procédure collective a été ouverte contre la SCI au Bodacc. Si oui → déclarer votre créance au mandataire judiciaire.
Le recouvrement d’appels de fonds VEFA impayés est une discipline à part, encadrée par le Code de la construction et des règles contractuelles spécifiques. La résolution de la vente est souvent la procédure la plus adaptée pour les défaillances avérées — à condition d’avoir une clause résolutoire bien rédigée dans l’acte de vente.
Dans un contexte de remontée des défaillances d’acquéreurs liées aux difficultés de financement en 2026, deux réflexes s’imposent : (1) vérifier sérieusement la solvabilité des acquéreurs avant la signature, (2) réagir vite dès le premier appel de fonds impayé — la procédure de résolution est d’autant moins coûteuse que vous l’engagez tôt.
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