Gestion des créances
DCN RECOUVREMENT
29/06/2025
22h05
Vous avez réalisé des travaux, fourni des services ou vendu des marchandises à une SCI (Société Civile Immobilière) — et la SCI ne paye pas. Souvent, les créanciers se découragent pensant que la structure juridique les protège. C’est une erreur : la SCI est une société civile dont les associés sont indéfiniment responsables du passif social. Autrement dit, si la SCI ne peut pas payer, vous pouvez poursuivre les associés personnellement.
La SCI (Société Civile Immobilière) est une forme de société civile utilisée principalement pour détenir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Elle est constituée d’au moins deux associés et dirigée par un ou plusieurs gérants.
Contrairement aux sociétés commerciales (SARL, SAS) où la responsabilité des associés est en principe limitée à leurs apports, dans une société civile comme la SCI, les associés ont une responsabilité indéfinie et proportionnelle à leurs parts. Cela signifie :
Ce mécanisme est prévu à l’article 1857 du Code civil : « À l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social au jour de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements. »
Le gérant de SCI est le mandataire social qui gère les affaires courantes de la société. Sa responsabilité personnelle peut être engagée dans trois cas :
Fautes de gestion (article 1850 du Code civil) : si le gérant a commis des fautes dans la gestion causant un préjudice à la SCI ou à ses créanciers (dépenses injustifiées, conflits d’intérêts non déclarés, absence de comptabilité).
Dépassement de pouvoirs : si le gérant a contracté au nom de la SCI sans en avoir le pouvoir (selon les statuts), il peut être tenu personnellement des engagements qu’il a pris.
Confusion de patrimoines : si les finances personnelles du gérant et celles de la SCI sont mélangées (cas fréquent dans les petites SCI familiales), un tribunal peut étendre la responsabilité au gérant personnellement.
La mise en demeure adressée à la SCI doit donc être couplée d’une mise en demeure au gérant pour maximiser la pression.
Étape 1 — Identifier la SCI et ses associés
Rendez-vous sur Infogreffe ou Pappers pour obtenir :
Pour les SCI récentes, les actes de constitution sont publiés au RCS et accessibles.
Étape 2 — Mettre en demeure la SCI ET le gérant
Envoyez deux LRAR distinctes : une à la SCI (à l’adresse du siège social) et une au gérant (à son adresse personnelle si connue). Mentionnez dans chacune l’article 1857 du Code civil et la responsabilité indéfinie des associés.
Étape 3 — Procédure judiciaire contre la SCI
Saisissez le Tribunal judiciaire (les SCI sont des sociétés civiles, non commerciales). La procédure d’injonction de payer est applicable. Obtenez un jugement condamnant la SCI.
Étape 4 — Si la SCI est insolvable : action contre les associés
Avec un jugement condamnant la SCI et la preuve de son insolvabilité (ou d’une exécution forcée infructueuse), vous pouvez agir directement contre chaque associé à proportion de sa quote-part.
Exemple concret : La SCI doit 20 000 €, elle est insolvable. Elle a deux associés à 50/50. Vous pouvez réclamer 10 000 € à chacun des associés personnellement.
Si la SCI est en cours de dissolution ou si son actif immobilier ne couvre pas ses dettes, la situation est plus complexe mais pas désespérée.
En cas de vente du bien immobilier de la SCI, demandez au notaire d’être informé de la vente (en lui notifiant votre créance par LRAR) pour que votre créance soit inscrite en priorité sur le produit de la vente.
Si la SCI est dissoute et que le liquidateur ne vous règle pas, vous pouvez agir contre les associés dans un délai de 5 ans suivant la publication de la dissolution.
La SCI familiale peut-elle se prévaloir de la séparation des patrimoines pour protéger les biens des associés ?
Non. La responsabilité indéfinie des associés de SCI s’applique y compris dans les SCI familiales. La résidence principale d’un associé peut être saisie, sauf protections spécifiques (déclaration d’insaisissabilité antérieure à la dette, régime matrimonial protecteur).
Puis-je agir directement contre les associés sans avoir d’abord poursuivi la SCI ?
Non. Il faut d’abord établir que la SCI est défaillante (jugement de condamnation de la SCI + tentative d’exécution infructueuse) avant de pouvoir agir sur le patrimoine des associés. C’est le principe du « bénéfice de discussion ».
Le gérant peut-il engager la SCI par une décision verbale ?
Oui, dans le cadre des actes de gestion courante. Pour les actes extraordinaires (emprunts importants, vente du bien social), les statuts exigent généralement une décision collective des associés.
Quelle est la prescription pour une créance contre une SCI ?
5 ans entre professionnels (B2B), 2 ans avec un consommateur, à compter de l’exigibilité de la créance.
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