Procédures et réglementations
DCN RECOUVREMENT
29/06/2025
22h06
Les loyers impayés peuvent constituer une véritable source d’inquiétude pour les propriétaires de biens immobiliers. C’est la raison pour laquelle de nombreux propriétaires adoptent des précautions pour éviter que les locataires ne manquent à cette obligation. Lorsque les locataires ne s’acquittent pas de leur loyer, les propriétaires subissent souvent des pertes financières considérables. Il existe néanmoins de multiples solutions permettant aux propriétaires de pallier cette situation.
Nous examinerons dans cet article les précautions à adopter pour limiter le risque de créance impayée, comment un propriétaire peut récupérer des loyers impayés, comment interviennent les agences de recouvrement de créances en cas de loyer impayé* ou encore ce qu’est l’assurance loyer impayé un des nombreux recours possibles pour récupérer les sommes vous étant dues.
Avant d’examiner les recours disponibles en cas de loyer impayé, il convient de considérer qu’il existe certaines précautions que les propriétaires peuvent adopter pour éviter que cela ne survienne.
Sélectionner son locataire constitue une étape cruciale pour éviter les loyers impayés.
La rédaction du bail de location va permettre d’établir le cadre du contrat de manière synallagmatique. Par conséquent, les deux parties s’engagent à réaliser et respecter les prestations l’une envers l’autre.
Un bail de location doit mentionner les informations précises sur le logement, les parties communes et privatives et le loyer. On y retrouvera donc clairement spécifié :
Dans la mesure où le bail est exhaustif et que les modalités de règlement du loyer sont parfaitement définies, vous limitez d’ores et déjà les risques de créances impayées.
Après signature du bail, il incombe au propriétaire, ou au gestionnaire du bien immobilier, de contrôler la régularité des règlements afin de pouvoir identifier rapidement les retards de paiement.
Alors, votre mission va être de l’informer par écrit en transmettant une demande de règlement du loyer. Dans le cas où le locataire dispose d’une caution solidaire, le garant aura l’obligation de régler le montant du loyer dès le premier retard constaté. Le propriétaire devra directement s’adresser à Action Logement dans le cadre d’une garantie visale.
Vous avez la possibilité d’intégrer une clause résolutoire dans votre bail. La clause résolutoire va vous permettre, en cas de non-respect des engagements de la part du locataire, de résilier le bail de manière unilatérale. La procédure de résiliation est très encadrée par la loi.
L’assurance loyer impayé, également appelée garantie loyer impayé, a pour fonction de sécuriser les revenus locatifs du propriétaire et le protège donc contre les loyers et charges impayés.
Cette assurance loyer impayé présente plusieurs avantages :
Une garantie loyer impayé vous permet donc de bénéficier d’une assistance financière et juridique dans la mesure où votre locataire ne s’acquitte pas de son loyer.
Malgré les multiples précautions adoptées, vous vous retrouvez confronté à une créance impayée… une situation pouvant être parfois complexe à éviter. Dans ce contexte, plusieurs recours sont à votre disposition pour récupérer vos loyers impayés.
La première étape, et sans doute la plus cruciale, va être d’entrer en dialogue avec votre locataire afin de trouver une solution amiable. Vous pourrez alors aborder le retard de règlement et élaborer une solution ensemble.
Le plan d’apurement constitue un accord conclu entre le bailleur et le locataire pour échelonner la créance correspondant aux loyers impayés. Par cela, le propriétaire détermine des dates précises en accord avec le locataire pour rembourser la créance locative en lui accordant un délai supplémentaire. Si le locataire accepte d’établir un plan d’apurement, il s’engage à s’acquitter de sa créance et à respecter ses engagements.
Le plan d’apurement présente aussi l’avantage d’être bénéfique pour votre flux de trésorerie puisqu’il vous permet de récupérer immédiatement une partie de l’argent que le locataire vous doit, sans avoir à attendre que le locataire dispose de liquidités suffisantes pour recouvrer ses créances.
La relance amiable n’a pas abouti. Le propriétaire est donc en capacité d’effectuer une mise en demeure de payer au locataire. Cette correspondance doit être transmise en lettre recommandée avec accusé de réception et reprend avec précision le montant du loyer impayé ainsi que les intérêts de retard alors définis dans les clauses du contrat de location.
La lettre de mise en demeure adressée dans le cadre d’un loyer impayé doit être irréprochable sur le fond et la forme puisqu’elle revêt un caractère juridique important. Cette correspondance doit mentionner le montant des échéances impayées par mois de retard, tout en précisant qu’en l’absence de régularisation de la situation, une action en justice est envisageable pour recouvrer les créances impayées.
Pour plus d’informations sur cette correspondance, consultez notre article traitant de la mise en demeure de payer.
Un commandement de payer fait suite à une mise en demeure demeurée sans réponse de la part du locataire. C’est le premier acte d’une procédure d’expulsion. En cas de loyer impayé, un commissaire de justice est habilité à se rendre à votre domicile afin de vous signifier un commandement de payer. Cette procédure contraint le locataire à régulariser les loyers impayés dans un délai de deux mois. Un commandement de payer constitue donc un document officiel rédigé par un avocat ou un commissaire de justice et est délivré au locataire pour l’obliger à s’acquitter de ses créances locatives.
Dans le cas où le locataire ne s’exécute pas, le propriétaire est habilité à demander l’expulsion du locataire par l’intermédiaire d’une procédure judiciaire.
Attention, l’envoi d’un commandement de payer n’est possible que dans la seule mesure où le propriétaire démontre qu’il a effectivement réalisé toutes les démarches amiables possibles avant d’en arriver à ce point. Le commandement de payer est obligatoire uniquement dans la mesure où le bail comporte une clause résolutoire.
Si le locataire ne régularise toujours pas ses créances impayées, le propriétaire est habilité à mettre en œuvre une procédure judiciaire afin de demander la saisie des biens du locataire pour recouvrer les créances. Cette saisie peut inclure les biens mobiliers du locataire (meubles, véhicules) et doit être effectuée par un commissaire de justice.
La saisie constitue donc un moyen pour le bailleur, également créancier dans ce cas de figure, de faire exécuter un jugement. Cependant, la saisie conservatoire sur salaire du locataire ou du garant n’est pas envisageable, puisqu’une saisie sur salaire implique que le bailleur ait obtenu une décision de justice exécutoire, notamment à la suite d’une procédure d’injonction de payer.
Par exemple : Mon locataire a 1340 euros de loyers impayés pour le logement que je lui loue. Si l’ensemble des conditions sont réunies, je suis en capacité de demander à exécuter une saisie afin de rembourser la créance sur le prix de vente des biens.
La résiliation du contrat de location constitue la solution de dernier recours. Le propriétaire peut résilier le contrat de location en cas de loyers impayés, par l’intermédiaire d’une procédure judiciaire qui inclura l’expulsion du locataire et la récupération des sommes impayées.
Si les parties ne sont pas parvenues à un accord sur le règlement des loyers impayés (plan d’apurement, diminution temporaire du loyer, etc.), alors le propriétaire est en capacité d’informer le locataire de son intention de résilier le bail : il n’a donc plus le droit de demeurer dans les lieux loués.
Cette procédure s’avère relativement longue et coûteuse : en définitive, la résiliation du bail représente la dernière solution. Le propriétaire doit saisir le tribunal d’instance afin de faire constater la résiliation du bail et prononcer l’expulsion du locataire.
Les loyers impayés peuvent constituer un véritable défi pour les propriétaires. Cependant, plusieurs recours sont à leur disposition pour recouvrer les sommes impayées. La prévention joue un rôle essentiel en adoptant des mesures pour sélectionner des locataires fiables, et ainsi, élaborer des baux solides.
En cas de difficultés de règlement, il est recommandé de rechercher une solution amiable avec le locataire avant de recourir à des mesures plus drastiques.
Une nouvelle loi a été adoptée en 2022 pour protéger les propriétaires en cas de loyers impayés.
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